由于政策影响,房市攀升,一些人借机囤积房源,转手获利,这一类的特殊团体被称为炒房团。

    2003年至2004年,房地产市场最响亮的一个名词就是“炒房团”。直至今日,说起温州人们还是很自然地联想起炉房团和炒房行为以及他们带来的高房价。对炒房团和炒房行为进行报道、论述的很多,支持者与反对者队伍都相当庞大,但在众多报道、论述中,却甚少从法律角度对炒房团及炒房行为的合法性进行分析。因此,虽然国家出台了大量调控房地产市场的政策,但真正涉及炒房团和炒房行为的却不多。笔者通过对炒房团的特征分析,对炒房团和炒房行为的类型进行划分,研究炒房团和炒房行为的合法性。 
 

【炒房团 - 炒房团的特征】

炒房团是在全国房地产市场上进行投资并在一定程度上对商品房价格产生影响的全国各地购房者组成的团队。与一般社会团体进行比较,可以发现炒房团有以下特征:

民间性:炒房团是公民自愿组成的,以实现团体成员共同愿望(购房牟利)为宗旨的组织。它不隶属于政府部门,在资金来源、人事组织、事务内容等方面独立存在于政府体制之外,是民间组织。

赢利性:炒房团成立的目的即为牟取更多的利润。以赢利为目的,是它与社会团体相区别的重要标志。在实践中,由于炒房团种类不同,其赢利的方式也不同:一种类型的炒房团不以影响房地产市场价格为目的,通过持有购进的房屋,待房地产价格上涨后,再行卖出牟利;另一种类型的炒房团,主观上具有影响房屋价格的故意,通过实施虚假交易、散布虚假信息等方式,炒作房地产,牟取暴利。

自主性:自主性是指炒房团内部实行自主管理的原则。这集中体现在炒房团的成立、宗旨、重大活动等重大问题均由其自主决定,不受外部组织控制。


法律边缘性:高丙中教授将社会团体的合法性分为四种形式:一是社会合法性;二是行政合法性;三是政治合法性;四是法律合法性。炒房团是一个以牟利为目的的团体,无需社团的政治合法性,但他们同样是市民社会成员为更好实现自己志愿而自由组合形成的独立利益集团。因此有必要分析炒房团是否具有合法性。就社会合法性而言,一直以来人们对炒房团都是争论不休,因此他们在一定程度上存在社会合法性。而政府对炒房团也从未明确表态,其行政合法性不明。至于法律合法性,炒房团是依照民法自愿原则组成的,但他们不是民法主体,而且至今还没有一部法律对其有明文规定。综上,无法认定炒房团合法与否,因此我们认为炒房团具有法律边缘性。

松散性:炒房团不同于公司、合伙及社会团体的另一大特点是松散性。一是成员往往不固定。通常炒房团的组织者通过新闻媒体或其他方式发布消息,再将社会上报名的人组团,赴外地看房、购房。组团的方式决定了炒房团的组成人员通常是不固定的。二是无严密的组织结构。炒房团内部无明确分工,运作方式带有随机性。

根据上述特征分析,笔者认为,炒房团是市场经济发展到一定时期的产物,它不能套用任何一种法律上已知的定义进行界定。只能认为,炒房团是自由市场经济下社会个体为追求自身经济利益最大化而结成的松散联盟,其内部聚集了大量资金,其成员目的均是通过投机房地产市场赚取利润,在行动时成员之间彼此联系,对房地产市场造成的影响较一般炒房者要大。