公寓楼,首先得从公寓说起,两者密不可分。
公寓是商业地产投资中最为广泛的一种地产形式。要了解公寓的含义,我们先要了解地产业中的另一个概念,叫多家庭楼宇(multifamily houshing)。这一概念的含义是,拥有一个以上居住单位(unit),或者说拥有多个居住单位的楼宇。多家庭楼宇可分为两类。第一类是二至四个居住单位之楼宇,这就是我们常说的二至四家庭。二家庭英文叫做duplexes,三家庭叫做triplexes,四家庭叫做quadruplexes。第二类是五个或五个以上居住单位之楼宇,这就是通常我们所说的公寓(apartment building)。
公寓屋又可细分为汤耗子(town house)、单元公寓屋(condo)、股东屋(co-op)和出租屋(apartment)。汤耗子和单元公寓屋的特点是拥有房屋和土地的部分产权和使用权,但必须受到管理部门的约束,并要交付一定数量的管理费;股东屋的特点是个人不拥有任何产权,仅拥有其中一部分股权和使用权,产权属於公司,出让时仅出让股份,而不出让产权;公寓屋的特点是拥有者大部分都是投资人或投资单位,主要目的是收取租金。
公寓大致可分为三类,第一,出租型。它以出租给租客使用为目的(tenant occupied),因此这类公寓可称之为出租公寓(rental apartment building)。第二,自住型(owner- occupied)。如果是自住型的公寓,我们称之为condo或co-op。condo公寓的每个单位属于不同的拥有者,有独立的产权。而co-op的单位使用者,相当于公司的股份持有人(shareholder)。显然,从广义的商业地产的角度来界定什么是公寓,我们仅指的是拥有五个或五个以上出租单位(rental unit)的楼宇,而不是指condo或coop,尽管有人买condo或co-op用以出租,就象买一个两家庭用以出租一样,但那不是商业楼宇。还有一种类型,即混合型(mixed)。混合型通常有一部分为商业用的办公室、店铺、医生诊所等,另一部分为condo或co-op寓所单位。
此外,我们还可根据公寓的结构和型态,将其区分为小型公寓(small apartment complexes)、花园公寓(garden apartment complexes)和高层公寓(high-rise building)。
公寓式住宅是区别于独院独户的西式别墅住宅而言的。
公寓式住宅一般建筑在大城市里,多数为高层大楼,标准较高,每一层内有若干单户独用的套房,包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等;还有的附设于旅馆酒店之内,供一些常常往来的中外客商及其家属中短期租用。